К тому, что в столице сносят морально и физически устаревшие "хрущевки", на месте которых вырастают новые дома, все уже успели привыкнуть. В скором будущем очередь может дойти и до девятиэтажных "брежневок".

История сегодняшних ветхих пятиэтажек началась с принятия в 1955 г., в эпоху правления Никиты Хрущева, постановления <О мерах по дальнейшей индустриализации, улучшению качества и снижению стоимости строительства>. По имени тогдашнего вождя дома и получили прозвище- <хрущевки>. Цель столь масштабного строительства была благородна- к 1980 г., времени завершения строительства коммунизма в одной отдельно взятой стране, каждая семья должна была жить в отдельной, а не коммунальной квартире.

Автором первой серии пятиэтажек стал рачительный прибалт - эстонский архитектор Март Порт. Рачительность проявилась в предложенном им метраже - жилая площадь однокомнатной квартиры в его проекте составила 16 кв.м, двухкомнатной - 22 кв.м, а трехкомнатной - 30 кв.м. В каждой квартире должны были присутствовать кладовая или встроенный шкаф, кухня площадью не менее 4,5 кв.м и совмещенный санузел. Строительство пятиэтажек началось уже через год - в 1956 г. Тогда появилась самая массовая домостроительная серия - 1-507 (к ней относится каждая четвертая хрущевка в крупных российских городах), первые дома которой вполне можно объявлять если не архитектурными, то уж точно памятниками эпохи. Строительство домов этой серии закончилось, кстати, только в 1972 г. За время строительства пятиэтажного жилого фонда было разработано несколько десятков серий. Самые добротные хрущевки - кирпичные. Однако площадь кухни и прихожей в таких квартирах меньше, чем в других сериях.

Со сменой вождя сменилось и название возводимых домов - вместо хрущевок по всей стране начали строить <брежневки>. Пятиэтажки брежневской эпохи являются, по сути, улучшенной версией хрущевок. В домах подобного типа больше комнат, выше потолки, а площадь кухни достигает иногда 7 квадратов. В 1980-х должен был наступить не только коммунизм, но и закончиться срок эксплуатации блочных пятиэтажек, однако ни первого, ни второго не произошло. Кстати, пятиэтажки оказались значительно крепче, чем рассчитывалось: по данным НИиПИ Генплана для 5-этажного фонда в целом предельный срок эксплуатации (без реконструкции или капитального ремонта) наступит в период 2010-2020 гг. В результате проблему пятиэтажного фонда приходится решать сейчас - при наступившей эпохе <перехода к рыночной экономике>.

Справедливости ради стоит отметить, что время не только разрушало пятиэтажки, но и добавило им привлекательности: эти дома, как правило, расположены в районах с развитой инфраструктурой, недалеко от метро. Однако проблему постепенно приходящего в негодность жилья нужно было как-то решать, и с 1995 г. в Москве начала действовать программа сноса ветхого пятиэтажного жилья, получившая красивое название <Городская программа комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения>. Она была объявлена одной из важнейших социальных программ, и должна быть закончена к 2010 г. Пятиэтажки были поделены на сносимые и несносимые. Под снос попали панельные дома серий К-7, 1605-АМ, 1-МГЗОО, II-32, II-35 и их модификации, то есть фактически каждая третья пятиэтажка, что составляет около 6 млн кв.м жилья. В несносимые попали кирпичные и панельные дома I-510, I-515, I-511.

Сносить, нельзя реконструировать

Почин сносу пятиэтажек положила компания <КОНТИ>, построившая первый современный комплекс зданий площадью 34 тыс. кв.м на месте трех разрушенных пятиэтажных домов в районе <Фили-Давыдково> ЗАО г. Москвы. Всего программа реконструкции района предусматривает снос 147 тыс. кв.м старых зданий, реконструкцию 140 тыс. кв.м и возведение 1 млн кв.м кирпичных, монолитных, а также домов новых серий и построенных по индивидуальным проектам. Общая территория застройки составляет 152 га. С момента начала реализации проекта были построены дома по адресам: Рублевское ш., д. 11, к. 2, Рублевское ш., вл. 13, ул. Герасима Курина, д. 14, жилой комплекс на пересечении улиц Герасима Курина и Кастанаевской.

Идет программа сноса жилья в Северо-Западном округе: здесь работают компании <ДОН-Строй>, <Крост>, <Тема>. Территория поделена - <ДОН-Строй> работает в Щукино, <Крост> осваивает Хорошево-Мневники. В Щукино с 1996 г. построено и передано городу 5 муниципальных домов и запланировано строительство еще трех. На старте программы <ДОН-Строй> переселял жителей бывших пятиэтажек в построенные в ближайших микрорайонах дома серии П-44Т, а с 1998 г. компанией начато строительство домов по индивидуальным проектам, предназначенных специально для переселения. Такие дома построены на ул. И. Левченко, Авиационной ул., в Тепличном переулке. На территории 12-го микрорайона ведется комплексная реконструкция жилой застройки, предусматривающая полную замену устаревшего пятиэтажного жилого фонда современными муниципальными домами для переселения жителей, а также строительство жилых комплексов класса premium и business.

Концерном <Крост> реконструируются четыре квартала в Хорошево-Мневниках - 75, 81, 82 и 85-й. Вместо них строят дома по индивидуальным проектам. Несколько жилых комплексов уже построено - Серебряный квартет, Серебряный бульвар, 1-я очередь <Велтон-Парка>, начато строительство первой очереди <Юнион-Парка>. По замыслу специалистов <Кроста>, после реконструкции район станет <городом в городе>, с новым качеством жизни.

Идет реконструкция и в других районах: в Отрадном корпорация <Жилищная инициатива> на месте пятиэтажек строит кирпично-монолитные дома по адресам ул. Отрадная, д. 3 и д. 18. В планах компании - возведение еще несколько домов.

Многоэтажными домами современных серий на месте снесенных пятиэтажек будет застроен Микрорайон 49А в Марфино (СВАО). До 2010 г. в районе планируется снести 11 пятиэтажных жилых домов: на М. Ботанической ул.снесут шесть домов (вл. 2, 4-7, 9), а на ул. Академика Комарова - три дома (вл. 6 и 10), на Ботанической ул. - два (вл. 33, корпуса 5 и 6). На освободившейся территории будут возведены многоэтажные дома по индивидуальным проектам. Естественно, все проекты осуществляются на коммерческих началах: в соответствии с законом, инвестор получает 70% площадей для коммерческой продажи и компенсации затрат, 30% отдаются городу, в том числе для переселения. Соответственно рентабельность таких проектов для инвестора значительно ниже, чем строительство на чистой площадке.

Однако инвесторы от таких проектов не отказываются, а, наоборот, за них борются. <Снос старого жилого фонда в Москве в свете ограниченного количества площадей под застройку дает девелоперам шанс реализовывать новые проекты. На месте ветхого жилья строятся новые большие дома, в которых можно поселить гораздо больше людей, чем в хрущевских пятиэтажках>, - говорит генеральный директор <МИАН-Девелопмент> Анатолий Морозов. - Например, в домах, которые возводятся компанией <МИАН-Девелопмент> в Солнцево (микрорайон Радужный), будут жить люди, расселенные из домов, предназначенных под снос. А на их месте ДСК-1 построит новое жилье>.

Откуда берутся площадки

В настоящий момент все объекты под реконструкцию реализуются через Комитет города Москвы по подготовке и проведению конкурсов и аукционов на основании ППМ от 27 апреля 2004 г. <О порядке и проведении конкурсов и аукционов на реализацию инвестиционных проектов> №225-ПП. <Аукционы по подбору инвестора, - поясняет управляющий партнер компании BLACKWOOD Константин Ковалев, - проводятся на регулярной основе, и на сегодняшний день являются единственным способом получения инвестором объекта под реконструкцию. С появлением инвестиционных торгов, рынок стал более цивилизованным. Такая форма получения объекта обеспечивает инвестора сразу всеми необходимыми документами, чего не скажешь о предложениях на вторичном рынке, где документы могут собираться длительное время>.

Средства, полученные от аукциона, идут на социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру. Город получает компенсацию, следовательно, должен обеспечивать юридическую чистоту документации и взять на себя обязательства по последующему расселению жильцов.

Так, в декабре прошлого года столичный тендерный комитет провел очередные аукционы по продаже инвестиционных проектов. Право реконструировать 115-й мкр. Кузьминок выиграл ДСК-1, подняв цену с $2 млн до $13,5 млн. Другой участок Москвы для перестройки - мкр. 49А в Марфине был продан за $3 млн 100 тыс.

Куда переезжают жильцы

Главной болезненной темой и для инвесторов, и для города является переселение жильцов из сносимых домов. В самом конце прошлого года (22 декабря) Мосгордума приняла Закон <О внесении изменений и дополнений в Закон города Москвы от 9 сентября 1998 г. № 21-73 <О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения>, в соответствии с которым права плановых переселенцев расширены. Законодательно закреплены права жителей на <малую родину> - получение жилья в пределах микрорайона. В большинстве случаев это квартиры большей площади, так как квартир по площади равных хрущевским уже просто не строят. <Однако зачастую, - говорит Константин Ковалев, - жители, пользуясь своим привилегированным положением, выдвигают ультиматумы и требуют за свое переселение компенсацию в виде благоустройства или евроремонта за счет инвестора>. Собственники единственного жилья в случае, если квартира их не устраивает, вместо нее могут получить денежную компенсацию, состоящую из среднерыночной стоимости квартиры и доплаты за непроизведенный ремонт и инвестировать данные средства в строительство нового дома или в дом, предназначенный для реконструкции. В результате, по словам г-на К. Ковалева, расходы на отселение жильцов ветхих домов могут достигать трети от стоимости 1 кв.м строящегося здания на месте реконструируемого жилья.

<Переселение достаточно сложный процесс, но вполне управляемый, - говорит директор по рекламе и коммуникациям концерна <Крост> Леонид Белага. - При реализации наших проектов мы действуем в рамках закона, переселяя жильцов в основном в пределах района, иногда - в пределах округа, но в этом случае люди, как правило, получают <премию> в виде дополнительных квадратных метров>.

Сносить нельзя, реконструировать!

Жителям несносимых серий повезло меньше - им новое жилье не положено, но положена реконструкция имеющегося. Такие серии, как I-510 (крупноблочный), I-515 (крупнопанельный), I-511 и I-447 (кирпичные), согласно результатам проведенной экспертизы, могут прослужить еще более 50 лет. Эти серии подлежат реконструкции с расширением уже имеющихся площадей и достройкой нескольких этажей. По такой схеме было реконструировано несколько домов: на пр-те Маршала Жукова, 16, к.3 кирпичная хрущевка серии 511 превращена в 7-этажный дом. Реконструкция производилась без отселения жителей. В новой части был произведен капитальный ремонт с заменой сантехники, инженерных коммуникаций, оборудованы лифт и мусоропровод. Были надстроены два этажа. Правда, концерн <Крост>, занимавшийся проектом, результатом не очень доволен. По словам Леонида Белаги, реконструкция без отселения сложна и для компании, и для жителей. И когда есть возможность переселять людей в другое жилье, то лучше реконструкцией не заниматься. Да и рентабельность таких проектов для инвесторов невысока.

У московских властей иное мнение, и от реконструкции они отказываться не собираются: в конце ноября прошлого года вышло распоряжение. N 2369-РП <О комплексном капитальном ремонте 5-этажных жилых домов серии 1-510 по адресам: район Хорошево-Мневники, квартал 86, ул. Живописная, д. 18, к. 1, д. 20 (СЗАО г. Москвы), в соответствии с которым эти дома будут реконструированы, причем проектировщиком и подрядчиком работ в порядке эксперимента станет немецкая строительная фирма Ingeniergruppe HEMM Planungs-und Baugesellschaft mbH. Немцы проведут ремонт инженерных коммуникаций и фасадов по новой технологии.

Судьба девятиэтажек

Конец прошлого года ознаменовался еще одним событием - было объявлено о сносе девятиэтажки в Центральном округе, мешающей комплексной реконструкции микрорайона. Хотя по данным НИиПИ Генплана для 9-12-этажных домов второго периода индустриального домостроения предельный срок эксплуатации наступит в период 2030-2040 гг., дома подобного типа были объявлены <некомфортным жильем>, снос которого вполне возможен. Однако не все так просто. Большинство участников рынка относится к этой идее скептически. В Департаменте инвестиционных программ строительства Москвы считают, что все девятиэтажки снести невозможно, экономически неэффективно, поэтому возможен только точечный снос таких домов при особой заинтересованности инвестора в площадке. Поддерживают эту точку зрения и в <Кросте>. <Я подозреваю, что это будут только те дома, на которые упадет взгляд инвестора, - говорит Леонид Белага. - Снос девятиэтажного жилья не приобретет массовых масштабов, потому что они еще достаточно добротные, а расселять такие дома очень дорого>. Когда-нибудь это, конечно, произойдет, но, большинству жителей девятиэтажек надеяться на городские программы пока не приходится.
"Мир и Дом"